张先生，你好。

你所投诉的内容，主要包含了下面这五个问题：

1、城市御园房屋没有备案却可以公开出售的问题；

2、城市御园降价问题；

3、城市御园延期交房问题；

4、城市御园办产权证问题；

5、城市御园强行交房问题。

对以上4个问题，我们分别作出答复如下：

1、张先生可能不太了解“备案”的概念。涉及我房管部门和商品房销售的“备案”只有一个，即“商品房合同备案”。这个“备案”通俗来说，是指房产管理部门对购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》进行备案，目的是为了防止“一房多卖”等情况，保证购房人对所购商品房的合法权益。开发商销售在建商品房，必须先取得“商品房预售许可证”。也就是说，在建设中的商品房必须首先取得预售许可，才能上市销售，而已经销售的商品房在签订合同后必须经过备案。这一顺序是“取得预售许可”——“上市销售”——“合同备案”。如前所述，商品房上市销售并非以备案为前提，因此不存在“没有备案却可以出售”这样的情况。

2、根据国家调控商品住房价格的相关政策要求，我局于2011年6月7日与市物价局联合下发的《关于加强商品住房销售价格申报的通知》（荆房产文[2011]38号）中明确要求，房地产开发企业在办理商品房预售许可时，必须一房一价申报价格；实际销售价格不得高于申报价格。但对于销售折扣的方式和降价销售的幅度，国家和地方目前并无相关规定和要求。同时，受理价格举报、推行明码标价、查处价格违法是物价管理部门的主要职能之一，对于开发企业存在的价格欺诈和价格违规行为，建议张先生向市物价部门投诉反映情况，由物价部门查实后根据相关法律法规进行处理。

3、房屋交付时间，是由商品房买卖双方经协商一致后，在相关《商品房买卖合同》中作明确约定，属平等主体之间的民事行为，不在房管部门具体的行政职能范围内。如果合同双方就包括交付时间以及合同履行发生争议或违约，也应按照合同中约定的关于合同纠纷处理的条款内容进行处理，或调解，或仲裁，或起诉。而据我们了解，城市御园商品房项目原约定的交房时间是在2014年10月31号，后因市政修路延期至2015年1月20号。因属合同纠纷，对这一事实延期是否违约、其违约性质如何、如何维权，建议业主在咨询律师或专业法务工作者后，与开发商协商或按合同约定解决。

4、张先生就办证问题，只说“到头来连房产证都没有着落”，并没有对具体情况进行陈述，因此我们无法了解事情的前因后果。但就目前了解的情况，城市御园商品房项目尚在办理综合验收过程中，还远未到能为购房人办理产权证的阶段，因此现在就认定“房产证没有着落”似言之尚早。

5、张先生就强行交房问题，因语焉不详，我们无法判断开发企业的违规情节，还请进一步与我们联系，如查实存在违规，且在我房管系统职能范围内，我局会作出相应处理。