随着城市化的不断推进，房地产业迅猛发展。小区物业管理成为社会关注的热点。随之而来的是物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，矛盾主要集中在物业费的收取及物业服务质量问题上。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。因此，加强小区物业管理亟待引起重视。一、存在的主要问题一是部分物业公司服务管理不到位。 部分物业公司无视业主的正当权利和合理要求，不认真履行服务合同，处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。物业公司员工工作没因为薪资待遇问题缺乏工作积极性，对小区的物业服务上也是不尽心、不负责，如安保人员因为薪资待遇偏低问题，普遍“老龄化”，以致安保防控措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、乱丢垃圾、涂鸦、破坏绿化带及赌博等社会陋习置之不理或相互推诿；对小区绿化维护、公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津；由于物业企业的薪资待遇、社会地位等问题，导致了物业管理行业从业人员的素质偏低，对自己服务的对象态度生硬、方法单一，管理服务不到位，再加上目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。二是开发商遗留问题加重物业矛盾。纵观物业管理公司发展，大多是由开发商派生出来的。当开发商完成小区或楼盘开发后，为满足小区日常管理的需要成立物业公司。因此，物业管理公司大多与开发商有着千丝万缕的联系，存在着管理机构不健全、人员素质差、管理职能不明确等弊病。一些开发商在项目完成并销售一空后，一走了之，往往遗留下施工质量、规划纰漏、房屋大修、售后服务等一大堆问题，结果物业管理代人受过，使业主和物业公司的矛盾更加尖锐。三是业主委员会建设不规范。目前，部分住宅小区组建了业主委员会，还有相当一部分住宅小区未组建业主委员会。据了解，部分住宅小区业主委员会的组建，由房产公司、物业公司全盘操控，谁可以成为业主委员会由他们事先敲定。这些人员往往是跟房产公司和物业公司关系密切，部分还是房产公司的员工、亲属、同学等，人选一敲定直接公示就盖章备案，根本不经过业主大会推选、认可。这样的业主委员会还能帮助业主说话吗？还会监管物业公司的服务质量吗？而业主推选筹备的业主委员会，开发商、物业，甚至于一些XX又不予认可，借故推诿、刁难、拖延，消耗业主热情，迟迟不能成立。导致部分业主委员会对物业公司的服务质量监督形同虚设。 四是业主合法权益无法合理保障。物业公司通过各种关系和途径与极少数XXXX人员、业主委员会组成人员结成利益共同体，存在利益交集现象。如给极少数XXXX人员拉拢关系，给部分业主委员会组成人员免费提供停车位（除了公共停车位，地下停车位要业主购买或租用），免收或减免物业管理费等好处，为其所用，业主无处投诉，反映了也没用。五是主管部门监管力度不够。物业管理在一些大中城市的小区比较成熟，而相对于一些经济相对落后的地区还在起步阶段。相关职能部门对物业管理行业行为规范的监管、指导、重视程度不高，行业监管和指导力度、频次不够。在物业管理行业立法、经营服务行为监督检查方面缺乏制度刚性。六是业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法和做法参差不齐，一些业主社会公德缺失，我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。在小区内当“霸王”私搭乱建现象时有发生。此外由于部分物业管理欠缺规范，服务水平低下，业主因为拒交物业费引发的恶性循环亦不在少数。二、建议一是要逐步规范和完善政策，创造良好的外部环境来扶持物管企业的发展。由于物业管理企业是属于为老百姓服务的公益性行业，政府要采取税收、前期的资金投入等优惠政策，扶持物业管理企业发展。二是应加快物业管理行业协会的建设，将微观管理的职能交给行业协会来完成。协助政府主管部门做好年检、资质、上岗证的审查工作；开展物业管理人员培训等，真正发挥行业协会在政府主管部门与物业管理企业之间的桥梁和纽带作用。其次，为有利于物业管理事业的健康发展建议出台新的按服务等级收费的办法，对业主拒交物业管理费的行为也应有制约措施。三是指导和规范物业企业进一步提升服务水平和经营行为。逐步完善招投标机制，建立起良好的市场竞争机制，使物业管理公司在公开、公平、公正的市场竞争中不断完善自我，提高自身竞争力，推动物业管理市场逐步走向规范化。促进物业公司做大、做强、注重自身形象，树立品牌意识。四是加大物业管理的前期介入。五是加大行业监管力度。物业监管队伍以及行业主管部门应履行好对物业公司监管职责，受理业主对物业公司的投诉，及时制止物业公司的违法违约行为，责令其整改或予以处罚。结合实际情况，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。总之，随着国家政策的不断完善，开发商、物管企业服务意识不断增强，业主消费观念不断更新。相信我市的物业管理业在大家的共同努力下，一定会走上健康、有序、规范的发展道路。